2021년 2월 19일 주택법 개정안이 통과되었습니다. 일명 새 아파트 [전월세 금지법]이라고 불리고 있는 분양가 상한제 지역 청약 당첨 시 실거주 의무기간에 대해서 한번 알아보겠습니다.
●분양가 상한제
기업은 판매가 가능한 한도내에서 최대한 이익을 내려고 합니다. 현재 신축 아파트의 경우 공급보다 수요가 많고, 투기세력까지 있어서 높은 가격이어도 완판이 될 확률이 아주 높습니다. 고분양가로 판매가 될 경우 주변의 아파트에도 영향을 끼쳐, 부동산 시장이 불안정 해질 수가 있습니다. 그리하여 정부에서 부동산 안정화를 위해서 신축 아파트 분양 시 주변 시세 대비 저렴하게 분양 가격의 상한선을 만들어 가격을 규제하는 정책입니다. ( 20년 7월 시행)
● 분양가 상한제 적용 지역
| 서울 | 강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 영등포구, 마포구, 성동구, 동작구, 양천구, 용산구, 중구, 광진구, 서대문구 |
| 서울 강서구 (5개동) |
방화동, 공항동, 마곡동, 등촌동, 화곡동 |
| 서울 노원구 (4개동) |
상계동, 월계동, 중계동, 하계동 |
| 서울 동대문구 (13개동) |
성북동, 정릉동, 장위동, 돈암동, 길음동, 동소문동2/3가, 보문동1가, 안암동3가, 동선동4가,삼성동1,2,3가 |
| 서울 은평구 (7개동) |
불광동, 갈현동, 수색동, 신사동, 증산동, 대조동, 역촌동 |
| 경기도 광명시 (4개동) |
광명동, 소하동, 철산동, 하안동 |
| 경기도 하남시 (4개동) |
창우동, 신장동, 덕풍동, 풍산동 |
| 경기도 과천시 (5개동) |
별양동, 부림동, 원문동, 주암동, 중앙동 |
서울 대부분의 지역과 과천, 하남, 광명시 일부가 분양가 상한제 적용지역입니다. 이외의 지역은 2021년 3월 기준 분양가 상한제 규제를 받지 않습니다.
● 분양가 상한제 지역 전매금지 기간
| 분양가 시세 100% 이상 | 분양가 시세 80% ~ 100% | 분양가 시세 80% 미만 | |
| 민간 / 투기과열지역 | 5년 | 8년 | 10년 |
| 민간 / 그외 지역 | 0년 (전매가능) | 0년 (전매가능) | 0년(전매가능) |
| 공공 / 투기과열지역 | 5년 | 8년 | 10년 |
| 공공 / 그외지역 | 3년 | 6년 | 8년 |
분양가 상한제 지역일 경우 민간 / 공공 일 경우와 투기과열지역 유부에 따라서 전매금지기간이 나뉩니다. 공공의 경우 3년 ~ 10년 , 민간의 경우 투기과열지구일 경우 5년 ~ 10년 전매금지 입니다.
● 주택법 개정안 의무거주기간
| 분양가 | 의무기간 | |
| 민간분양 | 주변시세 80% ~ 100% | 2년 |
| 주변시세 80% 미만 | 3년 | |
| 공공분양 | 주변시세 80% ~ 100% | 3년 |
| 주변시세 80% 미만 | 5년 |
분양가 상한제 지역의 신축 아파트 분양 시 분양 가격에 따라서 거주기간의 의무가 생깁니다. 분양가에 따라서 민간은 2년 ~ 3년 , 공공은 3년 ~ 5년의 의무거주기간이 부여됩니다. 80% 미만으로 분양 가격이 측정되기는 쉽지 않으니 청약 당첨 시 2년 ~ 3년 실거주 후 전세(월세)등이 가능합니다.
● 의무거주기간 위반 시 & 예외규정
의무거주기간을 지키지 못하고 위반 시 1년 이하의 징역형, 천만 원 이하의 벌금의 처벌을 받습니다. 또 아파트는 현시세를 인정받지 못하고 분양가 수준으로 LH에 매각하여야 합니다. 다만, 근무, 학업, 치료, 해외, 이혼, 혼인 등 부득이한 사유를 LH 등에 인정받으면 사유 기간 동안 주택에 거주한 걸로 인정받을 수 있습니다.
● 기타 사항
2월 19일 이후 공고되는 아파트의 경우 해당 법에 적용을 받습니다. 즉 현재 이 법에 저촉되는 사람은 없고, 2024년~2025년 완공되는 아파트 당첨자일 경우 적용된다고 보면 될 듯합니다. 현재 언론 보도를 보면 세종시, 3기 신도시의 공공분양은 분양가상한제 지역 지정이 될 듯 합니다.
언론 보도를 보면 분양가 상한제 지역 실거주 의무기간 '일명 [전월세 금지법] 시행'이라고 헤드라인을 뽑고 지금 당장 큰일이 일어날 것 같은 기분이 듭니다. 정책의 취지는 앞으로 투자가 아닌 거주의 목적으로 아파트 분양을 받으라는 이야기입니다. 그리고 실거주와 전매금지를 통해서 부동산 시장을 안정화시키겠다는 취지입니다. 다만, 소기의 목적이 달성될지는 지켜봐야 할 듯싶습니다. ^^
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